Cerco casa: i documenti da controllare 

La ricerca di un'abitazione richiede tempo, attenzione e un pizzico di fortuna. Ma tutto diventa più facile se si conoscono i propri diritti, le nuove norme e le agevolazioni su cui contare

 - 30 Ottobre 2008

Che cosa mi conviene controllare quando visito la casa?

Dopo che avete contattato l'agenzia o, direttamente, il proprietario della casa che vi interessa, arriva il momento di vedere l'appartamento. Il primo consiglio? Fissate l'incontro di giorno: con la luce naturale potrete notare meglio tutti i particolari. Cercate poi di arrivare un po' in anticipo sull'orario stabilito: potrete osservare il quartiere, la gente che entra ed esce dal palazzo e, se c'è, fare due chiacchiere con il portiere, che senz'altro conosce la zona. Tutto questo vi aiuterà a capire se si tratta di un palazzo tranquillo e ben servito. Osservate anche l'area intorno per vedere se ci sono terreni liberi edificabili, fabbriche, locali pubblici o discoteche.

Infine, ponetevi queste domande:

l'appartamento si trova in uno stabile d'epoca o è stato costruito da poco?

In quali condizioni si trova l'edificio?

La casa si affaccia su più lati ed è molto luminosa?

Ci sono porte e finestre in numero sufficiente per assicurare aria e luce?

C'è l'ascensore? Se no, si potrebbe far installare o manca lo spazio?

Qual è lo stato dei pavimenti e degli infissi? Il bagno è da ristrutturare?

L'impianto di riscaldamento è autonomo o centralizzato?

L'interno del palazzo è ben curato? Osservate l'ingresso e, se c'è, il cortile.

Se nella vendita non è incluso il box, potete contare su un parcheggio condominiale o, comunque, su comode aree di sosta nelle vicinanze?

Ci sono dei parchi nella zona e il quartiere è servito dai mezzi pubblici?

Ciascuno di questi elementi vi aiuterà a fare chiarezza e a capire qual è il valore reale della casa, al di là del prezzo che viene richiesto. Così potrete decidere se è il caso di fare, oppure no, la vostra offerta.

Non mi hanno ancora consegnato il certificato di agibilità. Devo rimandare l'acquisto?  Il certificato di agibilità viene rilasciato dall'Ufficio tecnico del Comune in cui si trova l'immobile. Si tratta di un documento importante, perché dimostra che l'edificio è stato costruito nel rispetto di tutti i requisiti di legge necessari per garantire a chi vi abita sicurezza e comfort. Ecco come procedere per evitare brutte sorprese.

Quando chiederlo

Al momento della firma del contratto di acquisto oppure di locazione, chi vende (o chi affitta) è tenuto a consegnare alla controparte il certificato di agibilità dell'immobile. C'è solo un'unica eccezione: che l'appartamento si trovi in un fabbricato di vecchia costruzione, cioè anteriore al 1934. E che l'edificio non sia mai stato ristrutturato. In questo caso, infatti, per legge deve avere la certificazione.

Se non viene consegnato

Molto spesso, però, succede che al momento del rogito manchi proprio il certificato di agibilità. La ragione, in genere, è semplice: i tempi di rilascio possono allungarsi più del previsto. Se vi trovate in questa situazione, ricordate che potete firmare ugualmente il contratto. Prima di farlo, però, chiedete al notaio due cose. La prima è di impegnarsi a controllare perché manca (è suo dovere farlo). La seconda è di inserire nel contratto le clausole che possono tutelarvi durante il periodo in cui voi attendete che il documento venga rilasciato.

Se manca del tutto

Se, invece, l'ex proprietario non vi consegna il certificato di agibilità, è un vostro diritto chiedere la risoluzione del contratto. E anche il risarcimento dei danni. Possedere questo documento, infatti è importantissimo. Senza, per esempio, non potete chiedere all'anagrafe il cambio di residenza, né ottenere l'attivazione della linea telefonica. Non solo. In futuro, non potrete neppure affittare o rivendere l'appartamento che avete appena acquistato.

Come faccio a sapere se gli impianti sono a posto?  Il riscaldamento e l'aria condizionata. E poi l'impianto elettrico, del gas e quello idrico, ma anche il sistema di automazione di porte e cancelli. In qualsiasi abitazione gli impianti devono essere a norma. Cioè rispettare tutti i requisiti minimi di efficienza e sicurezza in base alla Dichiarazione e garanzia di conformità degli impianti. I requisiti minimi devono risultare da apposite Dichiarazioni di conformità, rilasciate da tecnici abilitati (l'impresa che ha installato o modificato l'impianto oppure un professionista iscritto all'albo).

La novità: dal 25 giugno 2008 (D.L. 112/2008 e L. 133/2008) il venditore (o il locatore, in caso di affitto) non ha più l'obbligo in sede di rogito di rilasciare e consegnare all'acquirente (o conduttore) la Dichiarazione e garanzia di conformità degli impianti e la documentazione con cui tecnici abilitati attestano tale conformità. In ogni caso, la legge prevede ancora che il venditore garantisca che la casa sia idonea all'uso cui è destinata (abitazione) e immune da quei vizi che potrebbero non renderla tale o diminuirne il valore, come, per esempio, un impianto non a norma. Tale garanzia, però, non funziona se i vizi erano conosciuti (o facilmente riconoscibili) al momento dell'acquisto. E cioè il venditore vi ha informato che gli impianti non sono a norma o voi avreste potuto facilmente accorgervene. Diverso il caso invece in cui il venditore volutamente li abbia nascosti.

A che cosa fare attenzione: se nel rogito (o in altri scritti) il venditore dichiara che gli impianti non sono a norma e che, pertanto, lui non ne sarà responsabile, sarete voi che acquistate ad assumervi l'obbligo di adeguarli. In questo caso il venditore potrebbe proporvi uno sconto sul prezzo. Forse risparmierete sul costo della casa, ma spenderete poi per il successivo adeguamento degli impianti, indispensabile per ottenere le Dichiarazioni di conformità prescritte dalla legge.

Che cos'è la certificazione energetica?

È il documento firmato da un tecnico professionista che accerta quanta energia all'anno viene consumata da una casa, a cui viene assegnata una classe energetica sotto forma di etichetta, come quella che già hanno gli elettrodomestici. Il calcolo viene fatto in base a un uso standard dei consumi, in inverno e in estate, di acqua calda e illuminazione. In questo modo, chi compra può avere un'idea dell'entità delle sue bollette e sapere se e quanto la sua casa è "ecologica".

In attesa di nuove norme: la certificazione energetica è una novità introdotta dalla Finanziaria dello scorso anno per attuare una direttiva europea, ma è già stata oggetto di profonde modifiche (L. 133/2008). In attesa che le nuove norme vengano chiarite, è necessario sapere che chi vuole vendere o affittare un immobile deve dotarsi di questo certificato rispettando precise scadenze. La novità più importante, comunque, è che la mancata consegna di tale certificato al momento della stipulazione del contratto di affitto o vendita non è più sanzionata con la nullità del contratto. Il contratto di compravendita o di locazione è quindi valido anche se il proprietario non vi consegna tale documentazione.

A che cosa fare attenzione: in questa fase di scarsa chiarezza normativa, pretendete che il notaio vi informi su quelle che sono le regole applicabili nella regione in cui si trova la casa che state comprando o affittando. Al momento, infatti, alcune regioni (per esempio Liguria, Emilia Romagna, Lombardia) hanno adottato specifici regolamenti in materia. Se state acquistando o prendendo in affitto un edificio di nuova costruzione, ricordate che il certificato energetico è uno dei requisiti per ottenere l'agibilità e quindi il proprietario deve consegnarvelo al momento del rogito.

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