Case vacanza: come scegliere tra Booking e Airbnb

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Eleonora Lorusso

Il mercato del vacation rental è in continua crescita e offre sempre più possibilità, sia per chi vuole affittare il proprio appartamento sia per chi cerca la casa vacanze ideale. Ecco come orientarsi

Con l'inizio della primavera c'è chi pensa già alle prossime vacanze estive e internet rappresenta lo strumento più utilizzato e comodo per scegliere mete e location. Sono sempre di più i siti dove sono messi a disposizione appartamenti di privati. Dopo Airbnb, che è stato il primo fornire un servizio del genere, anche Booking, già leader nel settore alberghiero, permette di scegliere case dove trascorrere brevi periodi. Viceversa, per contrastare lo strapotere di Booking, Expedia o Hotels.com nel settore soggiorni in hotel e bed and breakfast, Airbnb ha risposto con una lettera aperta nella quale ha esortato i gestori di alberghi e strutture ricettive a sganciarsi dai "colossi" per usufruire dei propri servizi, a costi inferiori.

A chi rivolgersi, dunque? Quali sono le differenze tra i vari operatori?

"Il mercato del vacation rental è enorme, ma in Europa i due big sostanzialmente si equivalgono: sia Airbnb che Booking detengono circa il 25-30%, seguiti dagli altri due operatori principali, Expedia e il gruppo Priceline, intorno al 15% ciascuno" spiega a Donna Moderna Nicola Di Campli, fondatore di Guesthero.com, società di property managing che gestisce immobili in affitto per brevi periodi per conto di privati.

Aibnb e Booking a confronto

Districarsi nel mare di siti che si occupano di turismo e pacchetti vacanze non è sempre semplice. Per chi cerca le offerte migliori esistono molti portali che permettono di confrontare prezzi e strutture in modo chiaro e veloce. Più difficile può risultare la scelta per un proprietario di casa, che intenda affittare l'immobile per ricavarne una rendita. "Tra le due principali Online Travel Agency (OTA) la prima differenza è che Booking, oltre che di affitti si occupa anche di hotel, bed and breakfast, voli e noleggi auto, quindi gli utenti possono trovare maggiori soluzioni. Airbnb, invece, si è specializzato nell'affitto tra privati, sia di singole camere che di case intere" spiega il manager.

In realtà entrambi ora contano su un ampio bacino di utenti, sia nel settore alberghiero che in quello degli affitti brevi. Airbnb, nata in California per permettere ai giovani surfisti di trovare ospitalità nel week end, oggi conta su circa 4,5 milioni di case in oltre 80mila città in tutto il mondo, con 300 milioni di prenotazioni stimate nei primi 10 anni di servizio. Booking, al contrario, ha esteso il proprio raggio d'azione dagli hotel e B&B alle case vacanza di privati: nata come piccola start up olandese nel 1996, è oggi una delle aziende di e-commerce più grandi al mondo, con oltre 15.000 dipendenti in quasi 200 sedi di 70 paesi al mondo. Conta su un'offerta di 1.745.254 strutture, con oltre 1,5 milioni di prenotazioni al giorno.

Ma che differenza c'è per chi vuole affittare casa?

Le tasse

"La prima differenza riguarda le commissioni, che sono molto più alte per chi mette il proprio appartamento in affitto tramite Booking: la società chiede il 18% come base d'asta, che può salire se si vuole promuovere il proprio annuncio sul sito, dando maggiore visibilità. Con Airbnb, invece, viene trattenuto il 4%" spiega Di Camplio. "Questo però non significa che si guadagni meno: molto dipende dal numero di notti che vengono prenotate. Se questo è inferiore, ma a un prezzo più alto, alla fine il ricavo non ne risentirà" aggiunge il property manager.

Gli oneri per i vacanzieri

Per coloro che cercano una casa per le vacanze non ci sono grosse differenze, se non nel numero di notti minime che possono essere richieste: con Airbnb non esiste una regola fissa, è a discrezione dei proprietari chiedere un soggiorno minimo di una settimana in periodi di alta stagione o accettare prenotazioni anche di pochi giorni. Naturalmente per qualsiasi soluzione, al costo di affitto si dovrà sommare quello per le pulizie (a meno sia prevista anche la possibilità di provvedere da soli).  

Il servizio di affitto appartamenti di Booking, invece, richiede solitamente un pernottamento minimo di 3/4 notti, anche per ammortizzare i costi di commissione dei proprietari. Non dipendono dall'agenzia di mediazione, invece, le tasse di soggiorno turistico, previste ormai pressoché in tutti i comuni, anche all'estero, e a discrezione di questi ultimi. Booking le carica direttamente al momento della prenotazione, mentre con Airbnb è possibile pagare al check in o check out.

Tasse e dichiarazioni obbligatorie

"Per anni c'è stato un vuoto normativo, colmato di recente. Ormai tutti i coloro che affittano un immobile sono tenuti al pagamento delle relative tasse, anche se si tratta di locazioni brevi. Generalmente si opta per la cedolare secca, pari al 21%, in quanto più conveniente per i proprietari" spiega Di Camplio, che aggiunge: "Va ricordato anche che è obbligatoria la dichiarazione presso la Questura, relativa al numero di ospiti, che va comunicata entro 24 ore dall'arrivo dei turisti".

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Come affittare la propria casa con Booking...

Per affittare il proprio immobile, in tutti i casi, viene richiesta una registrazione, che dà accesso ai servizi. Non è previsto alcun costo. Con Booking, una volta inseriti i propri dati (nome della struttura, generalità del proprietario e indirizzo mail), si deve compilare un modulo con le indicazioni più precise relative alla struttura (appartamento, B&B, orari di check in, parcheggio, colazione, tipi di pagamento, ecc). E' in questa fase che sono richieste anche le foto e le informazioni sui servizi offerti.

A differenza di altre agenzie, l'annuncio finale sarà elaborato dall'editor e non in prima persona. Una volta inviato il modulo e accettato il contratto (firmato), si deve attendere l'approvazione  che, dato il volume del sito, potrebbe richiedere diverso tempo, a volte anche più di un mese. Per questo viene consigliato di procedere in periodi di bassa stagione. Nel frattempo arriveranno due email, con il codice numerico di riferimento della struttura e con un link extranet, da cui finalizzare e poi controllare il proprio annuncio.

... e con Airbnb

Airbnb è stato ideato pensando soprattutto a dispone di una seconda casa libera, di camere in più, per chi volesse acquistare un immobile da destinare appositamente a uso investimento o per far fruttare il proprio appartamento quando si pensa di stare lontani a lungo (ad esempio, per una trasferta di lavoro di diversi mesi). La differenza sostanziale sta dunque nel maggior controllo e autonomia per il proprietario nella gestione dell'affitto, che è più svincolato rispetto agli standard del settore alberghiero. Per esempio, è possibile scegliere se accettare un ospite o meno; quando però viene confermata la disponibilità, è obbligatorio il rispetto delle prenotazioni e dell'accoglienza previste.

Con Airbnb la procedura di inserimento di un annuncio è più veloce. I dati richiesti riguardano solo il titolo, la descrizione dell'appartamento o camera, le regole della casa, la lista degli oggetti e servizi disponibili (piatti, elettrodomestici, ecc) e le fotografie.

Booking e Airbnb: tempi, modi e prezzi differenti

Nell'indicare il prezzo di affitto vanno sempre considerate le commissioni che saranno trattenute dall'agenzia. Nel caso di Airbnb il sito suggerisce un costo per notte calcolato automaticamente in base al valore di mercato della zona in cui si trova l'immobile o a quello di annunci simili nella stessa area. Se si è intenzionati a mettere in affitto la propria casa, non va infine dimenticato un ultimo aspetto, che può influenzare la scelta dell'agenzia. Booking, in particolare, presuppone un controllo e un aggiornamento continuo del proprio annuncio, per diversi motivi:

1) Le prenotazioni sono immediate e non rifiutabili: se c'è disponibilità di posti, la struttura deve accettarle e queste hanno effetto immediato. Se ci si dimentica di segnare una prenotazione, dunque, occorre rivolgersi all'Assistenza del sito e proporre una soluzione alternativa al cliente. Con Airbnb e altre società, invece, la richiesta di prenotazione viene inviata all'host, che ha 24 ore di tempo per rispondere.

2) Il calendario va aggiornato in tempo reale: con Booking è possibile prenotare fino a un anno prima della data del soggiorno, così come fino al giorno prima. Questo significa che occorre prestare attenzione alla gestione del calendario, bloccando eventualmente le disponibilità per tempo. Con Airbnb, invece, la conferma non è automatica e presuppone una risposta con un secondo passaggio, di verifica da parte del proprietario.

3) La modalità last minute va gestita: è una delle possibilità del servizio messo a disposizione da Booking che segue l'esempio delle prenotazioni presso hotel. Questo è possibile solo se si può approntare l'alloggio in pochissimo tempo e ci si trova già in loco.

E' per questo motivo che a Booking si rivolgono soprattutto figure professionali, come proprietari di diversi appartamenti, complessi, agenzie, ecc. Se invece si dispone di un singolo appartamento, magari in una località differente o distante da quella di residenza, è meglio rivolgersi a realtà come Aibnb, che permettono di gestire con più flessibilità modi, tempistiche di prenotazione e arrivo degli ospiti nell'immobile.

Gli investimenti

"Quello degli affitti brevi è un settore in forte espansione, anche grazie ad alcuni vantaggi indiscutibili, primo tra tutti il fatto che non si rischia la morosità, a differenza invece delle locazioni tradizionali" spiega l'esperto. A seconda delle città può anche rendere molto di più, perché l'affitto per pochi giorni permette prezzi in proporzione più elevati e un notevole ricambio. "In città come Milano, che non soffre di stagionalità, le case affittate con questo sistema sono pressoché sempre piene. Aprile, ad esempio, è un mese particolarmente intenso, perché ricco di eventi, come il Salone del Mobile. Ma anche le varie settimane della moda o anche solo concerti e spettacoli teatrali portano a una forte richiesta di affitti brevi, un po' in tutte le zone" aggiunge il manager.

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