Quanto costa comprare casa? Facciamo i conti

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Il prezzo che pattuisci con il venditore non è mai quello finale. Vanno aggiunte spese accessorie e tasse. E non è una differenza di pochi euro. Prima di siglare il contratto fai due conti, come consigliano i nostri esperti

La proposta

Hai visto una casa che ti piace e vuoi fare un’offerta? «La proposta di acquisto deve essere scritta e accompagnata da una caparra tra il 3 e il 5% del prezzo dell’immobile. L’assegno, che va intestato al venditore, impegna a rispettare l’accordo. Al momento del rogito l’importo verrà restituito o scorporato dal saldo finale» spiega Beatrice Zanolini, segretario della Federazione mediatori d’affari (Fimaa) di Milano.

Da sapere Non si paga niente se si conclude l’acquisto. «Se, invece, semplicemente, si cambia idea, si perde la caparra e bisogna pagare anche la provvigione al mediatore immobiliare. La proposta però può prevedere clausole specifiche che in certe situazioni, come la mancata concessione del mutuo, ti consentono di ritirare l’offerta senza perdere il denaro» avverte la Zanolini.

Il contratto preliminare

«Se il venditore accetta, la proposta d’acquisto diventa un contratto a tutti gli effetti, da registrare entro 20 giorni» spiega la Zanolini. «Va pagata un’imposta di 200 euro, più lo 0,50% sulla caparra e il 3% sull’eventuale acconto, se lo hai versato in fase preliminare».

Da sapere La spesa è a carico dell’acquirente perché queste due ultime voci verranno scalate dalle imposte previste in sede di rogito.

La trascrizione nei registri immobiliari

È una voce di spesa necessaria solo in alcuni casi. «Si tratta di un atto notarile, che consigliamo quando si acquista da un costruttore o da un soggetto a rischio fallimento, oppure se il rogito è fissato a lunga distanza di tempo o si versa un anticipo importante» spiega la notaia Claudia Petraglia. «Con la trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari, chi compra ha infatti la garanzia che nell’intervallo tra il preliminare e l’acquisto l’immobile non potrà essere venduto ad altri, né attaccato da ipoteche o pignoramenti».

Da sapere Conta 390 euro tra tasse e imposte, più l’onorario del notaio che redige l’atto (circa 700 euro, ipotizzando un’immobile con un valore tra 200.000 a 300.000 euro).

Le imposte

Se acquisti da un’impresa entro 5 anni dalla costruzione, al prezzo di vendita devi aggiungere l’Iva al 10% e imposte fisse per 600 euro. Chi compra da un privato deve versare un’imposta di registro del 9% sul valore dell’immobile e pagare 100 euro di tasse fisse. Per la prima casa l’Iva si calcola al 4% e chi acquista da privato gode di un’imposta di registro al 2%.

Come risparmiare «Quando è prevista l'imposta di registro, la legge consente di risparmiare applicando la percentuale sul valore catastale anziché sul prezzo effettivo della casa. Per un immobile di circa 200.000 euro e un valore catastale di 70-80.000 euro, l’imposta scende da 4.000 a 1.400-1.600 euro» dice Petraglia.

L’onorario del notaio

Difficilmente è sotto i 1.500 euro e per un immobile di 300.000 euro si può aggirare intorno ai 2.500 euro, con variazioni sensibili a seconda dell’area geografica e della città. Chi accende un mutuo dovrà anche aggiungere l’onorario per il contratto ipotecario, che può partire da un minimo di 1.200 euro e raggiungere circa 2.000 euro per un prestito di 200.000 euro.

Come risparmiare «Chiedi tre preventivi» suggerisce Carlo Giordano di Immobiliare.it. «Se il professionista che ti dà più fiducia è il più caro, puoi invitarlo ad avvicinarsi alle tariffe dei colleghi».

L’agenzia immobiliare

La commissione varia tra il 2 il 3% più Iva, a seconda che ci si trovi in un piccolo centro o in una grande città.

Come risparmiare Puoi trattare sulla provvigione, ma ti conviene farlo prima di mostrarti interessata a un immobile, altrimenti l’agente potrà essere meno disposto a venirti incontro.

I vantaggi fiscali

1. Il mutuo Per la prima casa detrai il 19% dell'Irpef sugli interessi passivi e sulla parcella del notaio per il contratto di mutuo. Sconti al massimo 750 euro all'anno.

2. La "parcella" dell'immobiliare Puoi scontare anche il 19% su 1.000 euro delle commissioni di agenzia.

3. Gli immobili eco Se entro il 31 dicembre compri dal costruttore una casa in classe A oB,haiuno sconto fiscale del 50% dell’Iva per dieci anni.

4. Le case ristrutturate Se rimetti la casa a nuovo scali il 50% della spesa, se ne compri una ristrutturata da un'impresa il beneficio è sul 25%. Il tetto massimo è di 96.000 euro, ma dal 2018 scende a 48.000 e la detrazione al 36%.

A conti fatti, se il prezzo di vendita è di 300.000:

Se acquisti da un privato la prima casa, ti costerà 315.000 euro circa

Se acquisti da un privato la seconda casa, ti costerà 319.000 euro circa

Se acquisti da un'impresa la prima casa, ti costerà 326.000 euro circa

Se acquisti da un'impresa la seconda casa, ti costerà 344.000 euro circa

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