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Si torna a comprare casa

di Leonardo Martinelli
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Dopo anni di crisi nera il mercato immobiliare riprende fiato. E le famiglie hanno buoni motivi per acquistare nel 2016

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Dopo anni di crisi nera il mercato immobiliare riprende fiato. E le famiglie hanno buoni motivi per acquistare nel 2016

Sette lunghi anni di inesorabile discesa. Alessandro Ghisolfi, responsabile del Centro studi del portale casa.it, è nel settore da una vita. «Ma una crisi del mercato immobiliare come questa» ricorda «in Italia non l’avevamo mai vista». «È arrivata all’improvviso nel 2008 e poi è stata progressiva, non ci si è resi conto subito di quello che stava succedendo» aggiunge Eleonora Bonomi, agente immobiliare di Sondrio, anche lei con un bel po’ d’esperienza sulle spalle. È finita? Sembra proprio di sì. Secondo gli ultimi dati dell’Osservatorio dell’agenzia delle entrate, nel terzo trimestre 2015 l’aumento delle transazioni è stato del 10,8% rispetto allo stesso periodo del 2014: significa oltre 10.000 case vendute in più in tutta Italia. Nel secondo trimestre il balzo in avanti era già stato dell’8,2%. Sono segnali positivi anche se, dopo quello che è successo, la prudenza è d’obbligo. Perché niente sarà mai più come prima: la ruggente fase del boom pre-2008 è finita per sempre. Però ci sono almeno cinque buoni motivi per pensare a un investimento immobiliare nei prossimi mesi.

Quest’anno i prezzi resteranno bassi In media si calcola che siano ancora del 20% più bassi rispetto all’ultimo picco immobiliare, toccato nel 2007. E nessuno scommette su un rilancio stile montagne russe. «Bisogna digerire tutto quello che c’è in pancia, l’invenduto della crisi» spiega Eleonora Bonomi. «Impensabile che i prezzi possano ricominciare a correre finché l’offerta accumulata non si ridurrà». Secondo gli analisti quindi chi compera nel 2016 potrà ancora contare su prezzi molto favorevoli. «Dall’altra parte chi vende oggi e aveva comprato negli anni del boom, in particolare fra il 2006 e il 2008, ci perderà. Chi, invece, aveva acquistato vent’anni fa, ci guadagnerà ancora» sottolinea l’agente immobiliare Emanuela Bonomi. «È la conferma che quello immobiliare è prima di tutto un investimento sul lungo periodo».

Dal centro alla periferia, la scelta non manca Perfino tra gli immobili più pregiati non mancano le occasioni: per questi la crisi è arrivata più tardi ma poi ha pesato anche lì. Chi sta pensando all’acquisto di una seconda casa troverà un’offerta amplissima che, però, non durerà all’infinito visto che soprattutto in alcune località costiere emergono segnali di ripresa.

Le banche riaprono il rubinetto Gli istituti di credito hanno ricominciato a erogare mutui. Secondo l’ultimo rapporto Nomisma, il primo semestre 2015 si è chiuso con un balzo in avanti del 53% del valore dei crediti immobiliari rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Ma occorrono alcune precisazioni: una parte consistente (il 26%, contro il 7,5% nel 2014) è rappresentato da surroghe, i mutui già esistenti rinegoziati. Poi, anche qui, bisogna mettersi in testa che i tempi del boom sfrenato e irrazionale sono archiviati per sempre. «Prima del 2008 si davano prestiti anche al 110% del valore del bene, arrivando a coprire addirittura le spese notarili» osserva Eleonora Bonomi . «Ora al massimo non si supera il 70-80%». Il profilo ideale dell’acquirente è rappresentato da chi ha già una liquidità disponibile a coprire fino al 40%-50% dell’acquisto. Così si possono strappare i tassi migliori, che attualmente sono bassi davvero. In ottobre (dati Bankitalia) quelli delle banche italiane sono scesi in media a 2,87% (su base decennale), comprese tutte le spese accessorie. Sono condizioni che spingono a sottoscrivere mutui a tasso fisso: è difficile che la “pacchia” duri sul lungo periodo.

Le tasse potrebbero diminuire  Il carico fiscale sulla casa è aumentato decisamente rispetto al pre-2008. Ma sull’abitazione principale pagano l’Imu solo alcune categorie, i proprietari dei beni di lusso. «Se poi il premier Renzi manterrà la sua promessa di esonerare nel 2016 tutte le prime case sia dall’Imu sia dalla Tasi» conclude Ghisolfi «questo darà davvero una spinta al mercato, anche dal punto di vista psicologico». Tra le certezze per chi acquista ora ci sono gli sgravi al 50% per le spese di ristrutturazione (quota che sale al 65% se i lavori migliorano l’efficienza energetica della casa). E, per le giovani coppie in cui almeno uno dei due è under 35, la legge di stabilità del 2016 ha raddoppiato il bonus fiscale previsto per l’acquisto di mobili.

Anche comprare per affittare è una buona idea  Un tempo, quando si concedevano mutui a chiunque, pagare una locazione era andato fuori moda. Con la crisi, la situazione si è ribaltata. Tante persone, non potendo più acquistare, si sono ritrovate nella necessità di andare in affitto. Proprio per un aumento della domanda rispetto all’offerta, i canoni hanno registrato cali più ridotti rispetto alle compravendite. Oggi, grazie anche alla diffusione degli affitti a brevissimo periodo come quelli proposti con Airbnb, il cosiddetto investimento locativo è ridiventato attraente. E comperare per affittare offre rendimenti netti superiori al 3 o anche al 4%. Che, al confronto con quelli offerti da certi investimenti finanziari, di questi tempi non sono proprio poca cosa.

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