Conviene comprare casa con il leasing?

Paghi la casa con una rata mensile e la riscatti con un maxi versamento finale: è il leasing immobiliare, una novità introdotta dalla Legge di Stabilità 2016. “È un nuovo strumento di finanziamento che ti permette di acquistare la prima casa anche se non hai una somma consistente da versare come anticipo”  spiega il notaio Enrico Sironi, consigliere nazionale del Notariato. “Con il leasing, infatti, la casa viene comperata da una banca o da una società di leasing al tuo posto. In cambio, tu versi alla società un anticipo e un canone mensile per un periodo prestabilito. Trascorsi gli anni concordati, la casa diventa tua pagando una consistente rata finale”.
Il leasing immobiliare è usato da tempo dalle aziende, ma ai privati fino a ora non conveniva.

Ideale per gli under 35
“Con la nuova legge, chi ha un reddito lordo inferiore a 55.000 euro all’anno può beneficiare di importanti agevolazioni fiscali, che raddoppiano se hai meno di 35 anni” dice Sironi.

Ipotizziamo che un under 35 voglia comprare un appartamento del valore di 200.000 euro. Versando un anticipo del 20% e facendo un leasing di 20 anni al 3%, il costo finale (al netto degli sconti fiscali) sarà  di 230.465 euro; con un mutuo della stessa durata che finanzia il 75% della cifra al tasso del 2,6% spenderà 236.735 euro. Secondo le stime del Dipartimento delle finanze più di un milione di persone potrebbero approfittare della nuova formula e, di questi, circa 200.000 sono giovani tra 25 e 34 anni. I primi contratti saranno pronti a giugno.

Tassi leggermente più alti del mutuo
Secondo le proiezioni di Assilea, l’associazione che rappresenta le società di leasing, i tassi si attesteranno nei primi tempi intorno al 3%, poco sopra la media dei mutui a tasso fisso, per i quali la media si aggira al di sotto del 2,80. La durata massima di un leasing sarà di 20-25 anni, mentre un mutuo può arrivare anche a 30 anni.

I VANTAGGI

– Anticipo più basso “La cifra viene stabilita al momento della stipula del contratto e corrisponde in genere al 15-20% dell’importo del finanziamento”  spiega Sironi. “Se scegli il mutuo devi anticipare in media il 40% del valore della casa”.

– Meno garanzie Per chi ha un lavoro dipendente ottenere  questa forma di finanziamento potrebbe essere più semplice rispetto a richiedere un mutuo. “Gli istituti dovranno valutare caso per caso la capacità di rimborso del cliente – il cosiddetto merito creditizio –  così come avviene per tutte le forme di finanziamento. Possedendo però già, di fatto, la proprietà dell’immobile, potrebbero evitare di richiedere altro” spiega Gianluca De Candia, direttore di Assilea. “Se chiedi un mutuo le banche, specie negli ultimi tempi, sono diventate più esigenti. E anche nel caso di un contratto di lavoro a tempo indeterminato vogliono spesso garanzie e fidejussioni”.

– Detrazioni interessanti Se hai un reddito inferiore ai 55.000 euro e un’età inferiore ai 35 anni, puoi detrarre il 19% delle spese per i canoni mensili fino a un massimo di 8.000 euro all’anno (con uno sconto fiscale massimo di 1.521 euro), e il 19% della rata finale per un tetto di 20.000 euro (sconto: 3.800 euro). Per gli over 35 le somme massime detraibili si dimezzano: sono 4.000 euro per le rate e 10.000 per il riscatto. Per il mutuo “è prevista una detrazione Irpef del 19% sulla sola quota degli interessi, con un tetto di 4.000 euro all’anno” spiega il notaio Enrico Sironi.

GLI SVANTAGGI

– Proprietà no, tasse sì La casa in leasing non è tua finché non la riscatti. Ti spettano però il pagamento di Imu e Tasi e le spese di ordinaria e straordinaria amministrazione.  “Se opti per il mutuo, l’immobile è tuo dal momento della stipula e puoi disporne come vuoi” dice Anedda.

– Chi non paga rischia lo sfratto Se perdi il lavoro puoi sospendere il pagamento delle rate fino a 12 mesi senza spese e interessi. Superato questo limite la società di leasing o la banca possono procedere allo sfratto e vendere l’immobile. Col mutuo, se la tua banca ha aderito al fondo di solidarietà per la prima casa (lo hanno fatto tutti  i maggiori istituti), puoi chiedere la sospensione delle rate per 12 mesi. Superato questo periodo, in caso di insolvenza i tempi per la vendita della casa sono più lunghi rispetto al leasing perché serve l’intervento del Tribunale. Nei prossimi mesi però le regole potrebbero cambiare. In vista del recepimento della Direttiva europea 2014/17, le banche potrebbero entrare direttamente in possesso della casa dopo il mancato pagamento di 18 rate di mutuo.

– Più difficile vendere Se cambi città o hai necessità di una casa più grande, la vendita è più complicata. “Puoi cedere il contratto a un privato, recuperando così le somme versate, o procedere con il riscatto anticipato e poi vendere” dice Sironi.  “Il prezzo da pagare sarà però più alto del valore di capitale da rimborsare” chiarisce Sironi. Se scegli il mutuo, puoi vendere l’immobile e togliere l’ipoteca. L’estinzione anticipata del mutuo non comporta penali.