Mutuo

Torna la possibilità di passare dal mutuo a tasso variabile a quello a tasso fisso, senza dover cambiare istituto di credito. Il governo ha infatti ripristinato una norma approvata nel corso del 2012 e rimasta in vigore per un solo anno. Ma ci sono altre soluzioni per abbassare il mutuo Chi lo vorrà, potrà passare dal mutuo a tasso variabile a quello fisso per proteggersi dal rialzo dei tassi. Con la banca che, in presenza di certi requisiti, non potrà che accettare. Tra gli ultimi emendamenti alla manovra di Bilancio 2023, infatti, c’è il ritorno di una disposizione varata nel 2012 – di durata annuale – che offriva la medesima possibilità. Per sostenere le famiglie, il nuovo governo ha rinnovato alcuni bonus e reso più facile rinegoziare i finanziamenti per l’acquisto della casa, passando al tasso fisso, meno suscettibile di aumenti. Come modificare il mutuo nel 2023 Nel testo della Legge di Bilancio 2023 è stata prevista una misura che permette di passare con maggiore facilità dal tasso variabile al tasso fisso, a determinate condizioni. Come ha spiegato il ministro dell’Economia, Giancarlo Giorgetti, «viene ripristinata una vecchia norma del 2012 che permette per i contratti dei mutui ipotecari di tornare dal tasso variabile al tasso fisso». Si tratta dell’articolo 8 comma 6 della legge 106 del 2011 (conversione del dl 70/2011) in vigore fino al 31 dicembre 2012 e ora reintrodotto. Occorre rispettare, però, alcuni parametri. I requisiti per passare dal mutuo a tasso variabile al fisso Le condizioni che sono state previste per accedere alla misura sarebbero tre: un valore ISEE non superiore a 35.000 euro; un importo del mutuo fino a 200.000 euro; il pagamento regolare delle rate fino al momento della richiesta di passaggio dal variabile al fisso. «Sulle modalità precise, però, ancora non abbiamo dettagli operativi: non è ancora stato indicato quale sarà la procedura da seguire per il cliente per potersi avvalere della misura. È presumibile che al pari di altre manovre intercorreranno specifici accordi tra MEF e ABI per individuare la procedura che verrà quindi adottata da tutti gli intermediari» spiega l’avvocata Raffaella Grisafi, presidente operativo dell’OIC, l’Osservatorio Imprese e Consumi. VEDI ANCHE Mutui e tassi in risalita: come e quale scegliere Ora le banche devono rinegoziare il mutuo Se finora il mutuo a tasso variabile risultava più conveniente, con l’aumento del costo del denaro molti contratti di finanziamento per l’acquisto della casa sono diventanti troppo onerosi. Da qui l’idea di agevolare le procedure di rinegoziazione del mutuo. «La manovra non introduce innovazioni in termini di strumenti, poiché la rinegoziazione è già prevista nel nostro ordinamento, tuttavia fissa dei parametri in presenza dei quali non sarà possibile per la banca rifiutare la richiesta di rinegoziazione del mutuo», precisa Grisafi. «Se dunque il mutuatario ha i requisiti previsti dalla norma, la banca non potrà rifiutare la sua richiesta di cambio del tasso e dovrà dunque rinegoziare il mutuo», aggiunge l’esperta. Il meccanismo per il calcolo del nuovo tasso non è semplice, ma per semplificare possiamo dire che vengono tenuti in considerazione due parametri: sia l’IRS (il tasso di riferimento che viene utilizzato per calcolare i tassi fissi sulle operazioni bancarie) a 10 anni, sia l’IRS per la durata residuale del finanziamento, cioè di quanto ancora manca ad estinguere il mutuo. Per diminuire il mutuo si può anche allungare Un’altra possibilità, però, sembra possa essere quella che prevede un allungamento del mutuo, per poter abbattere il peso delle rate. La norma, che è entrata in vigore il 1° gennaio, consente di estendere fino a 5 anni il finanziamento, a patto che con l’aumento della durata il mutuo non diventi superiore a 25 anni. Un esempio concreto A provare a fare un esempio concreto è stata l’associazione Altroconsumo. È stato preso il caso di un mutuo variabile stipulato nel 2019, con residuo di 150.000 euro e durata residua di 22 anni, e con un tasso pari a Euribor 1 mese più spread 1,5%. Oggi il tasso oggi del variabile è di 3,3%, quindi la sua rata è di 799,92 euro. Con la rinegoziazione a tasso fisso l’importo passerebbe a 869,94 euro. È chiaro che letto così il dato sembrerebbe meno vantaggioso, ma il beneficio sta nel fatto che la rata resterebbe comunque costante fino alla fine del mutuo, mentre i tassi sono previsti in ulteriore crescita. Secondo un’analisi della FABI, il principale sindacato dei bancari, il costo del denaro in crescita dopo i ritocchi da parte della Banca centrale europea potrebbero causare un rincaro sui tassi dei mutui fino al 6%. Da qui l’opportunità di un cambio di contratto nel finanziamento. In ogni caso, se i tassi si riducessero si potrebbe comunque fare una surroga o una nuova rinegoziazione. VEDI ANCHE Come proteggere il mutuo dall’inflazione: una guida facile Le altre possibilità: dalla rinegoziazione del mutuo alla surroga Rimangono possibili, infatti, anche altre strade, ossia quelle “tradizionali” presenti finora. Si tratta soprattutto della rinegoziazione e della surroga. «La rinegoziazione così come arricchita dalla legge di Bilancio 2023 si affianca ad altre misure già presenti nel nostro ordinamento e che si mostrano spesso utili per i consumatori – conferma Grisafi – Tra tutte ricordiamo in particolare la surroga del mutuo, che al contrario della rinegoziazione classica, se accettata dalla nuova banca, non può essere ostacolata dalla vecchia banca. Inoltre non possono essere imposti costi, ostacoli di altra natura e la procedura deve rispettare i termini di legge (deve perfezionarsi entro 30 giorni dalla richiesta del cliente), superata la quale il cliente matura un diritto ad un indennizzo a titolo di risarcimento per il ritardo». Con la surroga, quindi, si possono cambiare le condizioni del contratto, compresa la banca con cui viene stipulato: il mutuo viene trasferito in un altro istituto, che magari offre condizioni migliori, mantenendo l’importo del mutuo stesso. Il vantaggio è che la nuova banca si assume i costi dell’operazione. Una seconda opzione è la rinegoziazione del finanziamento, anch’essa gratuita, senza limiti di importo e ripetibile un numero illimitato di volte. In questo caso non si cambia istituto, ma solo le condizioni. La differenza è che è soggetta all’approvazione della banca: il cliente è libero di chiederla, ma non è detto che sia accettata e comunque le nuove condizioni sono frutto, appunto, di negoziazione. Infine, è possibile sostituire il mutuo: di fatto il contratto di finanziamento viene riscritto completamente (importo finanziato, durata, tasso, ecc.), ma c’è da mettere in conto il costo dell’atto notarile, che è a carico del cliente e al quale si aggiungono oneri di istruttoria, perizia e assicurazione. Come si sceglie la misura più adatta? «La misura da scegliere va valutata in base al momento economico: perché ad esempio la surroga potrebbe essere poi conveniente in una fase in cui i tassi sono favorevoli e quindi le banche offrono condizioni competitive. Al contrario la rinegoziazione da tasso variabile a fisso potrebbe risultare utile in un momento come quello attuale in cui i tassi sono particolarmente elevati: ma attenzione a ponderare bene le scelte nel considerare la convenienza oggi di un passaggio a tasso fisso, considerato che così come i tassi salgono, poi interventi di politica monetaria potrebbero portare ad un loro abbassamento – consiglia Grisafi – Come per tutte le scelte finanziarie serve dunque lucidità e lungimiranza».

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