Il mercato immobiliare è esploso con la pandemia. Qui trovi le dritte degli esperti per risparmiare il più possibile: gli errori da evitare, come tagliare i costi, che mutuo scegliere
12 minuti con Donna Moderna: il nostro podcast
Ascolta tutti i temi della nostra guida pratica sul podcast di GiornaleRadio 12minuti con Donna moderna nella puntata del 21 aprile.
Il mercato delle case è gonfiato
Un bilocale a Milano? Per poterselo permettere, calcola Immobiliare.it, servono entrate per 3.800 euro al mese, il doppio del reddito mensile medio di chi vive nel capoluogo lombardo. E magari fosse un problema solo meneghino!
Qualcosa di simile succede a Firenze e a Venezia, Roma e Bologna. Mentre quasi ovunque i canoni di affitto aumentano a doppia cifra. «Dalla pandemia in poi la casa è tornata ad avere una grande importanza per le famiglie, vuoi per lo smart working, vuoi perché abbiamo rivalutato il concetto di nido che protegge noi e i nostri cari. Non a caso, il 44% delle compravendite registrate nel 2022 ha riguardato persone che cercavano case più grandi e comode. Questo elemento ha contribuito a gonfiare il mercato» spiega Carlo Giordano, cofondatore e board member del portale Immobiliare.it.
Il mercato immobiliare si fermerà tra un anno
A Milano il valore degli immobili è salito del 36% in quattro anni. Ci si salva nei centri medio piccoli dove l’aumento è ben più contenuto. Ma la batosta la danno i tassi d’interesse dei mutui, balzati in 6 mesi dall’ 1,3 al 4%. Bisognerà attendere almeno un anno prima che il mercato immobiliare si fermi. «Resta il fatto che al momento l’acquisto rimane più conveniente dell’affitto» sostiene Carlo Giordano. Come dire, se una disponibilità economica c’è, investire nel mattone può essere la scelta giusta ma trovare l’affare diventa una missione quasi impossibile.
Il nostro speciale su come comprare casa
È questo il motivo per cui abbiamo voluto pensare questo approfondimento su come comprare case senza spendere una fortuna. Per raccogliere dagli esperti del settore tutte le informazioni e le dritte che permettano di fare bene i conti, risparmiare dove è possibile e scansare ogni brutta sorpresa.
Gli errori da evitare quando compri casa
La pensa così Jacopo Tartaglia, agente immobiliare e curatore de Il Blog Immobiliare, jacopotartaglia.it. I video Youtube in cui dà consigli agli aspiranti proprietari viaggiano al ritmo di 100 mila visualizzazioni. «L’errore più comune è andare fuori budget, scoprire tardi che non ci si può permettere la casa di cui ci si è innamorati. In un momento come questo prima ancora di partire con le ricerche è necessario preparare una cifra che comprenda tutti i costi».
I costi che puoi eliminare
E allora vediamoli questi costi: acquistare una prima casa, al netto delle agevolazioni fiscali, costa fino al 9-10% in più del prezzo dell’immobile, si sale al 15-16% per le altre. L’agenzia immobiliare pesa in media sul prezzo delle case per un 3%. Tra le imposte va considerata quella di registro, che per la prima casa è il 2% del valore catastale, o l’ Iva al 4% se l’immobile è venduto da un’impresa. Ci sono poi trasloco e notaio, e, per chi stipula un mutuo, gli atti notarili sono due. «Prendiamo il capitale che abbiamo in tasca e se serve un mutuo, facciamo un passaggio preliminare in banca, per capire qual è la somma che l’istituto ci può finanziare, sulla base della nostra situazione economica e della rata che ci possiamo permettere. Poi togliamo il 10%: quella è la cifra da considerare tra le offerte immobiliari».
Gli ulteriori risparmi che puoi fare
Spese evitabili? Poche. «Tra queste c’ è l’agenzia. È possibile trovare qualche venditore “libero” sui portali di annunci, ma bisogna verificare da sé che l’immobile sia in regola e controllare i documenti, dalla planimetria alla visura catastale, fino al titolo urbanistico. Il certificato che dieve dimostrare che la casa è in regola e che, per esempio, non sono stati commessi abusi edilizi, o fatte modifiche senza che siano state comunicate in Comune». Eliminabile anche la registrazione del preliminare di compravendita, che per legge si può bypassare se il rogito viene stipulato nei 30 giorni successivi. Attenta però, senza questo documento trascritto dal notaio il venditore può cambiare idea fino all’ultimo e l’acquirente non ha diritto di prelazione sull’acquisto».
Tre possibilità interessanti per fare un acquisto intelligente
Compro ma vado in affitto
È un possibile “piano B”: comprare una casa con quello che ci si può permettere, darla in locazione e nel frattempo affittarne per sé una più grande, magari in una zona meno cara. Può funzionare se il canone che percepiamo dalla casa di proprietà ci permette di pareggiare le spese di affitto e quelle extra (le tasse e l’Imu, per esempio), e, viene da sé, se non bisogna accendere un mutuo. Occhio anche alla zona dove compriamo, non deve svalutarsi.
Compro ma la nuda proprietà
«Va bene per chi non ha fretta: quella casa sarà abitata di diritto dal venditore fino alla sua morte, e nel frattempo noi pagheremo le spese» spiega Donato Todisco di Altroconsumo. «Questo è un buon momento per la nuda proprietà». Per un appartamento da 300.000 euro, acquistato da un 80enne se ne possono offrire 225.000. Qui il simulatore: https://bit.ly/3KwLqNS.
Compro ma all’asta
Ti fa risparmiare anche il 25%. «Va verificato che non ci siano irregolarità o oneri che ricadono sull’acquirente. Tutti i documenti sono pubblici e bisogna saperli leggere, o affidarsi a un buon professionista esperto in aste» consiglia Donato Todisco.
Come puoi risparmiare sulle tasse
Se hai meno di 36 anni e un Isee fino a 40.000 euro fino al 31 dicembre di quest’anno non paghi l’imposta ipotecaria, catastale e di registro (quest’ultima ammonta al 2% sul valore catastale dell’immobile, non calcolarla sul prezzo di acquisto!).
Se compri da un’impresa puoi invece recuperare l’Iva (il 4%), sotto forma di credito d’imposta. Cade anche l’imposta sul mutuo, lo 0,25% sulla somma prestata. Da sapere: le agevolazioni valgono se al momento del rogito non hai compiuto 36 anni. Se si è in coppia, e solo uno rientra nell’età, il bonus viene dimezzato.
Se scegli un appartamento green Sulle case nuove in classe energetica A o B, sempre fino a fine anno, c’è una detrazione fiscale del 50% sull’Iva. A conti fatti il risparmio è del 2% sul prezzo di acquisto (5% per le seconde case). Da sapere: lo sconto fiscale viene diviso e spalmato in 10 anni. Se punti su un rudere da ristrutturare Grazie al Sismabonus (ora sceso dal 110 al 90%, fino a fine a fine anno) se acquisti e ristrutturi in chiave antisismica o compri da un’impresa un rudere demolito e ricostruito usufruisci della superdetrazione su un massimo di 96.000 euro.
Il mutuo per la casa? Meglio lungo e fisso
I tassi dei prestiti non scenderanno, per ora. «La Bce ha già annunciato nuovi rialzi del costo del denaro, e generalmente non ama fare sorprese» prevede Donato Todisco, economista di Altroconsumo. «Il trend resterà in rialzo almeno per sei mesi, un anno per poi scendere molto lentamente. Chi accende un mutuo oggi deve proteggersi con il tasso fisso». Ma una buona notizia c’è: oggi un finanziamento più lungo costa meno. «Gli indici di riferimento dei fissi a 30 anni sono più bassi di quelli a 20. Quindi chi ha bisogno di allungare la durata del prestito per tenere una rata più bassa non subirà una grande penalizzazione. Il suggerimento è partire così in attesa che i tassi tornino a essere più vantaggiosi: a quel punto si può fare una surroga e magari passare al variabile. Ma ci vorrà qualche anno».
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