Cerco casa: attenzione al contratto

Come formulare la proposta di acquisto?

Con questa dichiarazione vi impegnate all’acquisto di una casa: non è necessaria, ma è utile per bloccare gli accordi verbali. Perché sia valida, la proposta dev’essere scritta e spedita al proprietario via raccomandata, telegramma o fax. Oppure tramite l’agenzia.

Le voci da includere

Le agenzie usano moduli prestampati (con la dicitura «depositato in copia alla Camera di Commercio») che riportano i dati di venditore e compratore, l’offerta economica (inclusa la modalità di pagamento), la descrizione della casa, il termine per il rogito, la dichiarazione di aver visitato l’appartamento e, infine, il termine di validità della proposta. Se l’agenzia fa da intermediario, è bene riportare anche la provvigione del mediatore (in genere, il due per cento del prezzo della casa).

A cosa fare attenzione

Prima di tutto, controllate che l’agenzia sia stata incaricata della vendita. La proposta (articolo 1329 del Codice civile) vincola voi ma non il venditore. Se viene accettata (chi vende lo comunica al compratore tramite telegramma, fax o raccomandata), non potete più tirarvi indietro.

Spesso le agenzie chiedono di allegare alla proposta un assegno, come acconto o “caparra confirmatoria”, per bloccare la casa (può succedere anche con l’affitto). L’importante è che sia intestato al venditore (mai all’agenzia). Questo, però, non crea alcun vincolo. Finché il venditore non accetta la proposta, è libero di vendere la casa ad altri.

Evitate, invece, di firmare moduli che, nel caso il venditore accetti, trasformino automaticamente la proposta in un contratto preliminare.

Quali voci, per legge, devo trovare sul preliminare?

Per compromesso o preliminare d’acquisto si intende il contratto in cui venditore e compratore si impegnano a firmare, entro una certa data, l’atto pubblico di vendita.

Le voci da includere

Sul compromesso vanno riportate: la descrizione dell’immobile (possibilmente con la piantina), il prezzo e la modalità di pagamento, la data di consegna della casa e il termine per il rogito. Vanno anche allegate la dichiarazione di assenza ipoteche e vincoli, quella di conformità alla normativa urbanistica ed edilizia, la certificazione che gli impianti sono a norma e, infine, l’eventuale caparra. Se, invece, la casa è in costruzione, per legge (numero 122/2005) deve contenere altri elementi, come la garanzia fideiussoria per le somme pagate prima del rogito.

Come va indicato il prezzo

Sul preliminare è meglio indicare il prezzo a corpo (cioè per l’intero appartamento) anziché a misura (per esempio: 2.000 euro a metro quadro) per evitare complicati calcoli della reale superficie commerciale. Nella vendita a corpo, inoltre, si ha diritto (entro un anno) alla rettifica del prezzo se la misura reale è diversa di 1/20 rispetto a quella indicata nel contratto.

Dove va registrato

Alla fine, il compromesso va registrato alla Conservatoria dei registri immobiliari entro 20 giorni dalla sottoscrizione (si pagano 168 euro per la tassa di registro, cui si aggiungono eventuali tasse sull’acconto). Non serve la registrazione, invece, se si acquista direttamente dall’impresa e il preliminare non prevede la caparra.

A che cosa fare attenzione

Questo accordo crea un vincolo giuridico: dopo il compromesso nessuna delle due parti può evitare di andare al rogito.

Che cosa firmo quando sottoscrivo il rogito?

Il rogito è il contratto di compravendita vero e proprio. E, per legge, dev’essere stipulato davanti a un notaio (generalmente viene scelto dall’acquirente, in quanto il pagamento delle spese notarili spetta a chi compra). Di regola il rogito coincide con la consegna delle chiavi dell’immobile e con il pagamento del saldo.

Le voci da includere

Il notaio, alla presenza del venditore e del compratore, legge il testo che avrà compilato in precedenza, con tutte le clausole previste dalla legge. Le parti devono seguire con attenzione, in modo da controllare che sul rogito non finiscano inesattezze o imprecisioni circa: la descrizione dell’immobile e delle parti comuni del condominio, la garanzia di assenza di difetti e quella cosiddetta di evizione (vuol dire che nessuno può vantare alcun diritto sulla casa). Da quest’anno la legge (37/2008) prevede l’obbligo di indicare nel rogito anche la garanzia sulla conformità degli impianti, a meno che le parti la escludano espressamente.

Dove va registrato

La registrazione del rogito presso la Conservatoria dei registri immobiliari spetta al notaio. Il quale verserà le imposte dovute e farà la voltura catastale, cioè l’annotazione nei registri del Catasto dell’avvenuto trasferimento di proprietà.

A che cosa fare attenzione

Controllate che a questo documento venga allegata anche la “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui si riportano le modalità di pagamento (tramite assegno, bonifico oppure contanti), i dati dell’eventuale mediatore e l’ammontare della provvigione. Attenzione, infine, che alla firma del rogito siano presenti anche gli eventuali eredi. Perché, altrimenti, potrebbero in seguito vantare diritti sulla casa.

In che cosa consiste la trascrizione del contratto?

Per trascrizione si intende la registrazione di un atto (in questo caso l’avvenuta compravendita dell’immobile) nei Pubblici registri.

Le voci da includere

Si tratta di un documento importantissimo perché stabilisce ufficialmente chi sono i nuovi proprietari di una casa. Contiene tutti i dati circa il tipo di immobile, i dati di chi ha venduto e quelli del nuovo proprietario. A occuparsi della trascrizione è il notaio, in genere due o tre giorni dopo il rogito.

A che cosa fare attenzione

Ci sono stati casi in cui dei venditori, nell’arco di pochi giorni, o nel giro di poche ore, hanno sottoscritto il rogito (e incassato gli assegni) per la vendita della stessa casa a persone diverse e presso differenti studi notarili, che non avrebbero potuto verificare prima questi imbrogli. Si tratta di truffe gravissime e a pagarne le conseguenze sono gli ignari cittadini. È importante sapere, quindi, che in caso di contestazione tra più acquirenti del medesimo appartamento, prevale quello il cui rogito è stato trascritto prima in ordine di tempo. Il notaio, però, dovrà rispondere del ritardo nel procedere alla trascrizione (sentenza della Cassazione numero 566/2000). Per evitare sorprese, quindi, è utilissimo trascrivere anche il preliminare (o compromesso) nei Registri immobiliari. In questo modo sarete tutelati fino al rogito perché, per ogni controversia, farà sempre fede la prima data di trascrizione. Un ultimo consiglio, infine, è di non farsi intimorire dalla presenza del notaio e non avere fretta di firmare. Meglio prendere tempo per leggere di persona e in tutta calma il documento. Così facendo eviterete brutte sorprese e notevoli problemi burocratici in futuro.