La legionella è un batterio patogeno che può proliferare negli impianti idrici condominiali e rappresenta una minaccia seria, particolarmente per soggetti fragili. Pur essendo naturalmente presente in natura e non eliminabile, il rischio può e deve essere gestito e monitorato, mettendo in atto una serie di misure preventive. Il portale immobiliare Idealista, che ha dedicato un approfondimento al tema, indica come intervenire in caso di contaminazione, basandosi sulle norme attualmente vigenti e delinea i ruoli e gli obblighi delle figure responsabili, in particolare l’amministratore di condominio.
Che cos’è la legionella e perché è pericolosa
Le legionelle si trovano in ambienti acquatici naturali come fiumi, laghi, sorgenti. Da questi ambienti raggiungono quelli artificiali, come condotte cittadine e impianti idrici degli edifici: qui possono colonizzare tubature e serbatoi. Questi impianti possono favorire la proliferazione e diffusione del batterio, rappresentando un rischio per la salute umana. La legionella può infatti disperdersi nell’aria attraverso aerosol, tramite docce, rubinetti o impianti di condizionamento. L’inalazione può causare legionellosi, una forma grave di polmonite o Febbre di Pontiac. Il batterio non si trasmette da persona a persona ed è pericoloso soprattutto per anziani, bambini e soggetti immunodepressi.
Legionellosi e Febbre di Pontiac: le differenze
L’infezione da Legionella può manifestarsi, come detto, in due forme principali: la Malattia del Legionario (legionellosi) e la Febbre di Pontiac, ciascuna con sintomi specifici. La legionellosi ha un periodo di incubazione compreso tra 2 e 10 giorni e si presenta con sintomi sistemici tipici di un’infezione generale, come febbre, dolori muscolari, mal di testa e astenia. A questi si aggiungono disturbi a carico dell’apparato respiratorio, come mal di gola, tosse e nei casi più gravi, polmonite. La Febbre di Pontiac, invece, rappresenta una forma più lieve della legionellosi. I sintomi sono simili a quelli di un’influenza e comprendono febbre, debolezza, mal di testa e brividi, senza però il coinvolgimento polmonare tipico della forma più grave.
Legionellosi: tasso di mortalità fra il 5 e il 10%
Secondo quanto indica l’Istituto Superiore di Sanità, il tasso di mortalità correlata all’infezione da legionella dipende da alcuni fattori specifici (come la gravità della malattia, l’appropriatezza del trattamento antibiotico iniziale, il luogo in cui è stata contratta l’infezione, le condizioni pregresse del paziente) e può variare dal 40-80% nei pazienti immunodepressi non trattati, al 5-30% in caso di un appropriato trattamento della patologia. Complessivamente la letalità della legionellosi si aggira tra il 5% e il 10%.
“Malattia del Legionario”: da dove deriva il nome
La legionellosi è un’infezione polmonare causata nel 90% dei casi dal batterio legionella pneumophila. Detta anche “Malattia del Legionario”, prende il nome da un’epidemia del 1976 durante un raduno della Legione Americana a Philadelphia, dove 221 persone si ammalarono e 34 morirono. La causa fu il sistema di aria condizionata dell’hotel.
Chi è il responsabile della sicurezza in condominio?
Secondo il D.Lgs. 18/2023 (che aggiorna il D.Lgs. 31/2001) e le Linee Guida per la Prevenzione e il Controllo della Legionellosi del 2015, l’amministratore di condominio è fra i principali responsabili della sicurezza degli impianti idrici, specialmente in presenza di sistemi centralizzati. L’art. 1130 del Codice Civile affida all’amministratore la gestione e manutenzione delle parti comuni, inclusa la salubrità dell’acqua dal contatore ai rubinetti. Il gestore del servizio idrico ha responsabilità dell’acqua fino al contatore.
Prevenzione della legionella in condominio
Secondo quanto ricorda il portale immobiliare Idealista in un servizio dedicato al tema della legionella nei contesti condominiali, l’amministratore di è tenuto a:
- Predisporre una valutazione del rischio, mappare l’impianto e definire un piano di gestione e autocontrollo secondo le Linee Guida 2015.
- Eseguire manutenzione regolare, pulizia e disinfezione di serbatoi, boiler, tubazioni e sistemi di climatizzazione per evitare la formazione di biofilm.
- Controllare la temperatura dell’acqua (calda sopra i 50 °C, fredda sotto i 20 °C) per mantenersi fuori dal range favorevole al batterio.
- Effettuare analisi dell’acqua, raccomandate ma non obbligatorie, soprattutto se l’impianto è considerato a rischio.
Gli obblighi di analisi non sono generalizzati, ma le Linee Guida 2015 consigliano controlli annuali o più frequenti se necessario.
Quando la legionella ormai si è diffusa
Alla comparsa di un caso di legionellosi:
- I medici devono notificare il caso all’ASL secondo il D.M. del 15 dicembre 1990.
- L’amministratore deve collaborare con l’ASL, fornendo informazioni sugli impianti.
- L’ASL esegue campionamenti e analisi microbiologiche per verificare la presenza del batterio.
- I condomini devono essere informati tempestivamente, anche per sospendere l’uso dell’acqua finché non sia sicura.
- Si procede con la bonifica tramite trattamenti termici (acqua sopra 60 °C) o chimici (cloro o simili), accompagnata da manutenzioni straordinarie.
- Dopo il trattamento, l’ASL effettua nuove analisi e, in caso positivo, autorizza il ripristino dell’uso dell’impianto.
Prevenzione futura e coinvolgimento condominiale
Dopo un caso accertato, Idealista sottolinea l’importanza di:
- Redigere un piano di autocontrollo aggiornato.
- Sensibilizzare i condomini a segnalare anomalie e stagnazioni d’acqua.
- Chi possiede climatizzatori privati deve seguire le regole di manutenzione per prevenire proliferazioni.
Conseguenze legali per l’amministratore
Se l’amministratore non adempie ai compiti di gestione e prevenzione:
- I condomini possono richiedere la revoca per negligenza (art. 1129 Cod. Civ.).
- Anche un solo condomino può avviare la revoca giudiziale in casi di gravi irregolarità.
- Può essere chiamato a risarcire i danni causati dal batterio (art. 2051 Cod. Civ.).
- In caso di infezioni gravi derivanti da una gestione inadeguata, può configurarsi anche una responsabilità penale.