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Casa, ecco il nuovo catasto: pagheremo più tasse?

Il registro del catasto cambierà. Il punto centrale è l'aggiornamento della banche dati. Per questo potrebbero scattare forti rincari. Ecco chi rischia di più

Il governo vuole riformare il Catasto, il registro delle nostre abitazioni e degli immobili: lo ha scritto nel Def, il documento di economia e finanza, approvato e inviato alle Autorità europee, nella parte in cui vengono definite le riforme necessarie al Paese. Non sarà una cosa veloce: il lavoro sarà completato entro il 2018.

Perché una riforma del catasto?

Prima di andare a riformare questo registro, su cui, ribadiamo, si calcolano le tasse sulla casa, verranno acquisite “sul campo” tutta una serie di informazioni sulle nostre abitazioni: il primo step della riforma sarà l'aggiornamento delle banche dati. Perché? Perché ci si è accorti che ci sono molte stranezze.

Per esempio, alcune abitazioni signorili non sono state classificate come tali; oppure immobili che in alcune città sono stati dichiarati “ruderi”, per non pagare le imposte (dal 2011, a Foggia c'è un boom di ruderi: +166%, secondo le statistiche dell'Agenzia delle Entrate). Insomma, il Catasto va riformato anche perché è vecchio: l'ultima revisione è di fine anni Ottanta. Risultato: dopo la riforma alcuni proprietari vedranno lievitare il valore della propria abitazione e quindi pagheranno più tasse.

Sarà l'ennesima mazzata sul mattone?

Finché ci sono queste situazioni che abbiamo appena descritto, è ragionevole che chi non ha versato tasse in passato, oggi paghi il dovuto. Il problema è che molto probabilmente pagheremo tutti di più. C'è il rischio di una vera e propria mazzata sul mattone. Per spiegare che cosa accade, partiamo da due indicatori numerici: il valore catastale medio (cioè quanto rende un immobile, ed è su questo che si calcolano le tasse) e il prezzo dello stesso immobile sul mercato.

Chi abita in centro pagherà di più?

In una città si sa che il costo dell'immobile varia al cambiare della posizione: più è in periferia, meno costa. Questo costo della casa potrebbe essere variato negli anni, senza che ci sia stato un adeguamento del suo valore catastale (quindi di quanto rende). Oggi in alcune città c'è un divario incredibile su questi due numeri. A Pistoia per esempio, un'abitazione che costa 273mila euro, ha un valore catastale di 74mila euro. Un divario del 267%.

Altro esempio: a Pordenone, una casa pagata 145mila euro, ha un valore catastale di 127mila euro. La forbice fra questi due numeri è del 15% (i dati sono dell'Osservatorio Nomisma). A Pordenone quindi la tassazione è più giusta: casa pagata di più, maggiore rendita, tasse più alte. E infatti la Riforma vuole ridurre questi “divari”, perché una casa pagata di più, coerentemente valga di più e su di essa si paghino più tasse.

Quindi si andranno ad aumentare i valori catastali per agganciarli al costo di mercato della casa. E ci sarà una conseguenza inevitabile: chi abita in centro, pagherà più tasse sulla casa.

Cambierà il sistema di calcolo delle rendite catastali?

La riforma dovrebbe segnare anche il passaggio dai vani ai metri quadri per il calcolo delle rendite catastali. Per farvi capire come funziona, facciamo un esempio. Poniamo di avere due appartamenti, stessa estensione: uno è in un palazzo storico in pieno centro e ha 5 vani; l'altro ha 8 vani e si trova in periferia, in un condominio degli anni Settanta. A logica il valore catastale più alto dovrebbe essere per l'appartamento in centro, invece no. Siccome oggi questo valore si calcola sui vani, un appartamento così, in periferia, ha un valore anche del 50% più elevato di quello in centro città. Quindi, le tasse da pagare sono più elevate per l'appartamento in periferia. Un ricalcolo del valore catastale sui metri quadri “riequilibrerebbe” la bilancia. C'è da dire che il nuovo sistema di misura è già presente nelle visure, accanto all'informazione sul numero dei vani, come sta sperimentando l'Agenzia delle entrate (il debutto è avvenuto il 10 novembre).

Qual è il giudizio degli addetti ai lavori?

Per la Fiaip, federazione degli agenti immobiliari, “è ancora prematuro determinare l’impatto della riforma del catasto sul mercato. Siamo favorevoli alla riforma perché l’aggiornamento dei valori, dei dati e delle caratteristiche degli immobili potranno senz’altro favorire una maggiore trasparenza del mercato, incidendo anche sulla definizione delle stime immobiliari”, ci ha spiegato Leonardo Piccoli. Drastica bocciatura invece da Confedilizia: “Che ci siano delle cose da aggiornare è evidente, ma a noi sembra solo uno strumento per ingrassare le casse dello Stato” ci spiega Corrado Sforza Fogliani, presidente del Centro Studi di Confedilizia. “Non è detto che servisse una riforma radicale del Catasto, le correzioni potevano anche essere fatte direttamente dai comuni, con gli strumenti normativi che già hanno in mano. Gli effetti si vedranno direttamente sulle imposte locali e anche su quelle del reddito”,

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