Surroga: cos’è, come farla e quando conviene

Sono tempi duri per chi ha un mutuo o vorrebbe accenderne uno per comprare una casa. I tassi di interesse ancora non scendono e la Banca centrale europea ha appena fatto sapere che occorrono più dati prima di decidere di abbassare il costo del denaro. Nel frattempo per chi già paga le rate di un mutuo, è possibile cercare migliori condizioni economiche cambiando banca con una surroga.

Qui ti spieghiamo così, come funziona, quali sono i vantaggi e come chiederla.

Cos’è la surroga del mutuo

La surroga, detta anche “portabilità”, è l’operazione con cui chi è titolare di un mutuo può trasferirlo a una nuova banca che gli offre tassi inferiori o, in generale, migliori condizioni economiche. In questo processo il più avvantaggiato è proprio il cliente: è lui a chiedere la surroga al proprio istituto, che «non può ostacolare il trasferimento e può solo limitarsi a controproporre termini più convenienti» per far restare l’utente, come spiega l’avvocato Raffaella Grisafi, presidente operativo dell’OIC, l’Osservatorio Imprese e Consumi. La nuova banca, invece, può scegliere se accettare o meno il passaggio dal momento che sarà lei ad addebitarsene in costi.

Come funziona

La surroga è oggi un’operazione piuttosto semplice: grazie al Decreto Bersani (Legge n. 40/2007), occorre semplicemente fare richiesta formale alla nuova banca verso la quale si intende spostare il mutuo e che si ritiene offra condizioni più vantaggiose per sé. «Quindi, se si ha un mutuo in corso con una banca ad un determinato tasso (non importa che sia variabile o fisso), qualora si trovasse un mutuo ad un tasso più conveniente presso un altro istituto di credito si può optare per la surroga. Quest’ultima avviene in maniera automatica e senza costi per il cliente. Sarà il nuovo istituto di credito a sobbarcarsi il peso burocratico del trasferimento», spiega l’avvocato Stefano Chierti, Professore di Diritti privato. La vecchia banca trasferirà, quindi, al nuovo istituto tutta la documentazione con la quale si è aperto il mutuo. Sarà questo istituto, una volta accolta la domanda, a farsi carico della procedura, inviando una raccomandata all’istituto di provenienza del cliente.

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Che documenti occorrono

I documenti richiesti dalla nuova banca sono i dati anagrafici (codice fiscale e documento di identità), i cedolini degli stipendi (ultima busta paga e ultimo 730 per i lavoratori dipendenti o dichiarazione dei redditi annuale tramite modello Unico per i liberi professionisti) e le informazioni relative al mutuo in questione, come la copia del compromesso, le planimetrie dell’immobile per cui lo si chiede, atto di acquisto, ecc. Ai liberi professionisti può essere richiesta anche l’iscrizione all’Albo professionale o alla Camera di Commercio Industria e Artigianato.

Nessun costo per il cliente e tempi rapidi

«Il cliente, dunque, non dovrà pagare nulla per la surroga, a eccezione di una tassa ipotecaria di 35 euro», chiarisce Chierti. Non solo: «La procedura deve rispettare i termini di legge, il che significa che deve perfezionarsi entro 30 giorni dalla richiesta del cliente», spiega Grisafi. Se si supera questo termine il titolare del mutuo ha diritto a un indennizzo a titolo di risarcimento per il ritardo. Nello specifico scatta una penale, a carico della vecchia banca, pari all’1% più la cifra della rata, per ciascun mese di ritardo che sia imputabile proprio all’istituto che ha causato il ritardo.

Surroga o rinegoziazione?

«Se le condizioni del mutuo non sono più convenienti si può chiedere la surroga: si può trasferire il mutuo in una nuova banca, che pratica tassi e/o condizioni migliori. La surroga non va confusa con la rinegoziazione delle condizioni (che viene chiesta alla stessa banca con cui si è sottoscritto il mutuo, per modificarne appunto alcuni termini, come la durata o la rata, NdR), o la sostituzione del mutuo, con la quale invece si estingue il vecchio e se ne apre un altro», conferma l’avvocato Chierti. . «Anche questa operazione è gratuita, senza limiti di importo e ripetibile un numero illimitato di volte. In questo caso non si cambia istituto, ma solo le condizioni – chiarisce l’esperta – La differenza è che è soggetta all’approvazione della banca: il cliente è libero di chiederla, ma non è detto che sia accettata e comunque le nuove condizioni sono frutto, appunto, di negoziazione».

A chi conviene

«La misura da scegliere va valutata in base al momento economico e alle singole esigenze. Nello specifico, in una fase nella quale i tassi di interesse siano favorevoli, perché in discesa, potrebbe essere vantaggioso sfruttare le offerte di altre banche, magari più competitive. In ogni caso il proprio istituto, pur di non perdere il cliente, potrebbe rilanciare a sua volta con condizioni migliori. In un momento come quello attuale in cui i tassi sono elevati, invece, potrebbe risultare utile la rinegoziazione, magari per passare da tasso variabile e fisso», chiarisce Grisafi, che però aggiunge: «Attenzione a ponderare bene le scelte considerato che così come i tassi salgono, eventuali interventi di politica monetaria potrebbero portare ad un loro abbassamento».